En Guadalajara, Jalisco muchas personas prefieren invertir en bienes raíces que en otras opciones. La clave de una buena inversión es siempre comprar por debajo del valor intrínseco, esto aplica para acciones, bonos, bienes raíces, etc. El valor intrínseco de una propiedad es el valor presente de los flujos que generará a su tenedor.
Los bienes raíces son muy atractivos para los inversionistas ya que su rendimiento se compone de dos partes:
1) Flujos generados por rentas
2) Ganancias de capital conocidas como plusvalía que es el incremento en el valor comercial del bien raíz así como el ajuste por la inflación.
Los incrementos o decrementos en el valor de un bien raíz están en función de varias variables, algunas son:
1) La oferta y demanda.
2) Cambios en el uso de suelo.
3) Crédito disponible.
4) Percepción de la zona.
5) Nivel de la población.
6) Infraestructura
7) Vocación del lugar donde se encuentra el bien raíz. (Por ejemplo: si está en la playa tiene vocación turística).
8) Transformación de la zona causada por el paso del tiempo.
9) Seguridad pública de la zona.
10) Situación económica en general. (Inflación, crecimiento, etc)
11) Condiciones del edificio.
12) Situación jurídica de la propiedad. (Ejemplo: pudo ser invadida)
Es importante mencionar que los bienes raíces pueden subir de precio o bajar de precio, mucha gente cree en el mito de que los bienes raíces siempre subirán de precio, muchos lo hacen pero otros bajan, el ejemplo más claro es el precio de las casas en Estados Unidos, y podría haber ejemplos más puntuales donde personas han vendido sus propiedades con pérdida debido al incremento de la inseguridad en la zona donde viven.
Adicionalmente en México muchos desarrolladores y/o vendedores de bienes raíces indizan el precio de la propiedad al dólar americano lo que puede hacer que su precio fluctúe conforme a esta divisa.
El valor de un bien raíz se debe de separar en dos:
1) Valor del terreno.
2) Valor de la construcción.
Por lo general el catastro separa en el recibo del impuesto predial el valor fiscal del terreno y de la construcción.
El valor de los terrenos es el que por lo general aumenta y el valor de la construcción tiende a depreciarse ya que con el tiempo los edificios se deterioran y valen menos.
La plusvalía se entiende como el incremento en el valor comercial del inmueble sobre la inflación. Para ilustrarlo vamos a utilizar el índice del precio de las viviendas de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y el índice nacional de precios al consumidor, estos índices me permiten calcular la tasa anual de crecimiento y la diferencia entre la tasa de crecimiento del índice SHF nacional vs la tasa inflacionaria me dará la plusvalía.
La plusvalía se observa en la gráfica verde y su escala se encuentra a la derecha. La siguiente gráfica muestra la plusvalía en relación a las tasas de interés del certificado de la tesorería Cete a 364 días (1 año).
Se puede observar que a partir del rebote en la economía despues de la crisis del 2008 y de la bajada de las tasas de interés por parte del Banco de México, la tasa de rendimiento debido a la plusvalía fue mayor que la tasa de interés del cete a 1 año en términos reales. El rendimiento causado por la plusvalía en promedio en las viviendas en México desde el 2006 fue del 1.18% en términos reales.
Para determinar la rentabilidad de un bien raíz con datos del mercado, podemos buscar precios de bienes inmuebles con características similares, vamos a hacer un ejemplo:
Precio de la casa-habitación: $3,500,000.00
Superficie: 300 mts2
Características: 4 habitaciones y 5 baños, 2 lugares para estacionar vehículos.
Colonia: Residencial Patria
Precio por metro cuadrado: $11,666.67
-> Como esta propiedad está a la venta y necesitamos saber en cuánto se renta una propiedad en la zona, lo que haremos es buscar un bien raíz con características similiares en la misma zona.
Propiedad en Renta en la estancia:
Superficie: 200 mts2
Precio de la renta: $8,000
Precio por m2 de la renta: $40 por m2
Ya una vez que sabemos el precio por m2 de una renta de una propiedad similar en una zona similar, ahora multiplicamos $40 x 300 = $12,000 pesos al mes de renta.
Ahora ya tenemos los tres componentes que forman el rendimiento bruto de invertir en este inmueble suponiendo una ocupación del 100%.
En la gráfica anterior se puede observar el rendimiento bruto que genera una casa-habitación tipo residencial suponiendo que se renta todo el año, sin embargo, es importante considerar que existen gastos e impuestos que pagar, en algunos casos los arrendatarios pueden no pagar la renta y también en algunos casos hay que hacer juicio de desalojo. Es por lo anterior que la tasa de 9.68% es la tasa bruta nominal mas optimista que puede dejar un bien raíz tipo residencial de las características y zona analizada.
Definitivamente un bien raíz es una forma de invertir que puede dejar rendimientos mayores a los que ofrece el mercado de dinero; ya sea papel gubernamental o papel privado con alta calificación crediticia. También hay que considerar que un bien raíz es una inversión ilíquida, es decir no es fácil vender una casa y obtener el efectivo por la venta, por lo que invertir en bienes raíces no es para todos y hay que analizar lo que realmente conviene hacer de acuerdo al perfil del inversionista.
Para los inversores que deseen tener una gama de diferentes bienes raíces les recomiendo que creen una sociedad anónima y que la sociedad adquiera los bienes raíces, esto puede simplificar bastante la enajenación de parte de la cartera o de su totalidad. También es conveniente hacer lo mencionado en el caso de que el dueño de los bienes raíces muera ya que podrá heredar las acciones y no habrá que re-escriturar todos los bienes raíces dentro de la empresa. Los gastos para abrir una sociedad anónima son el notario que al día de hoy cuesta como $10,000 pesos con IVA incluido y además se debe de pagar un contador para estar haciendo los declaraciones mensuales y anuales. Las rentas podrán salir vía dividendos a los accionistas conforme al periodo de pago que establezca la asamblea de accionistas.
Los pequeños inversionistas pueden invertir en México en bienes raíces a través de las FIBRAS, actualmente ya existe una denominada "FIBRA Uno" con clave de cotización FUNO que es un fideicomiso en Deustche Bank México, se pueden comprar los certificados fiduciarios a través de la Bolsa Mexicana de Valores. FUNO fue constituido el 12 de enero de 2011 y tiene activos por $7,302 millones de pesos.
Es importante mencionar que FIBRA son las iniciales de Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces y se encuentra regulado en la ley del impuesto sobre la renta en los artículos 223 y 224. Una de las ventajas de esta figura es que las FIBRAs estan exentas de los pagos provisionales conforme al artículo 14 de la ley del ISR además de otros beneficios fiscales. En el caso de FIBRA Uno se colocaron Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios conocido por sus siglas CBFI.
El tema es muy extenso por lo que concluyo que los bienes raíces pueden ser parte de la cartera de un inversionista y además pueden generar interesantes retornos de inversión, solamente hay que tener cuidado a la hora de elegir los bienes raíces y el precio que se paga por los mismos. Lamentablemente en México si un propietario de un bien raíz se entera que alguien le va a comprar automáticamente suben su precio de forma dramática y muchos por querer adquirirlos pagan lo que exigen. Recuerden el precio que pagan por una propiedad definirá su tasa interna de retorno.
Saludos a los lectores,
Humberto P. Aguilar
http://realidadesfinancieras.blogspot.com/2011/06/inversion-en-bienes-raices-en-mexico.html
Segundo, necesitas que asegurarte que estes ahorando para tu retiro y tener 6 meses de ahoror por una emergencia. 